La Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) offre une alternative avantageuse pour les investisseurs immobiliers. En effet, contrairement à la location vide qui est soumise à la déclaration simple des revenus fonciers, le statut LMNP exige un bilan comptable au sein duquel il est possible d’amortir le bien immobilier. Cette dotation aux amortissements imputée annuellement permet ainsi d’augmenter artificiellement les charges et du fait même, de réduire le revenu imposable.
Dans cet article, on vous explique le fonctionnement du statut de loueur meublé non professionnel, son régime fiscal, et comment le mettre en place.
Un statut taillé pour les particulier
Le LMNP permet aux propriétaires de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal spécifique. Pour en bénéficier, il faut tout de même respecter certaines conditions :
- Le montant total des loyers perçus ne doit pas dépasser 23 000 € par an.
- Le montant total des loyers doit représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
S’il manque au moins une de ces deux solutions, le loueur prendra la statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et devra s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
De plus, le logement doit lui même respecter certaines conditions. Il doit en effet être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par un locataire. Cela inclut, par exemple, des meubles comme un lit, une table, des sièges, des luminaires, et même des ustensiles de cuisine. A titre d’exemple, vous pouvez avoir accès à une liste plus complète sur le site service-public. La liste pouvant être mise à jour régulièrement, vérifier l’information avant de signer votre bail.
Le LMNP permet une fiscalité avantageuse
Un atout majeur du statut de LMNP réside dans ses régimes fiscaux :
- Micro Bic : Pour les revenus locatifs inférieurs à 77 700 €, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué. Pour les meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, la barrière est à 187 000 € et l’abattement de 71 %
- Régime réel : Idéal pour optimiser les revenus élevés, il permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt) et d’amortir le bien, réduisant ainsi significativement l’imposition.
Le régime Micro-Bic
Le régime Micro-BIC ne permet pas de prendre en compte les charges réellement dépensées pour la gestion du bien. L’administration fiscale impute un abattement forfaitaire de 50 % dans tous les cas. Par exemple, pour 8 000 € de revenus, et une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, vous devrez payer un impôt de 1 200 € au titre de l’impôt sur les revenus (8 000 * 50 % * 30 % = 1 200 €), plus 688 € au titre des prélèvements sociaux (contributions sociales – CSG/CRDS) (8 000 * 50 % * 17,2 % = 688 €). Soit un impôt total de 1 888 €.
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire toutes les charges effectivement engagées pour la gestion du bien, conformément aux règles définies par la loi en vigueur. Bien que les revenus locatifs puissent offrir un rendement intéressant, il s’agit d’un rendement brut auquel il faut déduire les charges. Nous obtenons alors le rendement net avant impôts, et, une fois les impôts payés, le rendement net-net. De plus, le régime réel permet d’imputer des charges d’un autre type, appelées « dotations aux amortissements ». Il s’agit d’un concept comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation du bien au fil du temps (sur une période de 15 à 30 ans selon le poste – bati, toiture, électricité, travaux, mobilier, etc.), modélisant ainsi l' »usure » du bien. Bien calculé, cet amortissement, cumulé aux charges réelles, peut même dépasser la valeur des revenus et ainsi annuler l’impôt, du moins pendant quelques années.
S’aventurer dans un LMNP n’est pas systématiquement plus avantageux qu’une location nue. Il est recommandé de prendre conseil auprès d’un professionnel afin de prendre des décisions éclairées.
Une gestion simple, mais encadrée
Même si la statut de LMNP est accessible, il convient au bailleur de respecter ses responsabilités légales :
- Le propriétaire doit respecter les obligations liées au bail et assurer l’entretien du logement. n’hésitez pas à bien vous renseigner sur les règles en cours, par exemple via le site service-public.
- Une déclaration d’activité est obligatoire auprès du greffe du tribunal de commerce. Bien que non professionnel, vous devez initier ces démarches administratives et recevrez votre numéro SIREN.
Se lancer dans un LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s’applique à tous types de biens immobiliers, qu’ils soient neufs ou anciens, et à toutes formes d’exploitation, que ce soit pour des locations meublées à l’année, des locations étudiantes, ou des locations de courte durée, etc.
Quels sont les régimes éligibles ?
- La mise en location d’un logement neuf à usage spécifique, tel qu’une résidence de tourisme, une résidence étudiante, un EHPAD, etc., permet de récupérer la TVA de 20 % et de déléguer l’exploitation à un bailleur qui sous-louera le logement. Attention, l’engagement avec le bailleur est de 9 ans minimum, et le bien doit conserver cet usage pendant 20 ans, sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata temporis. Dans la cadre d’une location via le régime Censi Boulevard, l’investisseur ne pourra cependant pas bénéficier des amortissements mais d’une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans.
- Louer un logement ancien en LMNP est également possible, à condition de respecter l’ensemble des critères d’éligibilité et de s’assurer que cette option soit avantageuse. Selon la taille du logement, vous pouvez cibler différents types de locataires : étudiants (studio), familles, colocataires, etc.
- La location courte est également éligible à une régime LMNP.
Il est important de rester en ligne avec vos convictions :
- Investir dans un logement neuf, ancien, en location courte durée, etc., relève avant tout d’un choix personnel. Par exemple, si vous avez un profil soucieux de l’environnement et de l’empreinte carbone de vos investissements, vous préférerez sans doute investir dans un logement ancien, rénové de manière à améliorer l’efficacité énergétique. Vous contribuerez ainsi à fournir des logements décents et performants sans imperméabiliser de nouvelles surfaces.
- Il vous appartient également de définir le secteur géographique où vous souhaitez investir. Vous devez prendre en compte l’offre et la demande, ainsi que le rendement locatif brut possible, avant même de prendre une décision. Privilégiez des zones où la demande locative est forte : centres universitaires, grandes villes, etc.
- Le LMNP est une option pour optimiser votre capacité d’endettement. Bien calculé, et à condition d’évaluer correctement tous les risques et d’éviter le surendettement, ce type d’investissement permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Conclusion
La LMNP offre une solution souple et rentable pour se constituer un patrimoine ou compléter ses revenus. Avec une fiscalité avantageuse et une demande locative solide, ce statut reste l’une des options clés pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier.
Que vous soyez novice ou expérimenté, la LMNP constitue une porte d’entrée idéale vers l’investissement locatif. Demander votre audit patrimonial pour savoir si ce type d’investissement présente un intérêt pour votre cas particulier.
