L’effet de levier du crédit est une stratégie financière bien connue, utilisée par les investisseurs et les entreprises pour accroître leur capacité d’investissement grâce à de l’argent emprunté. Lorsqu’il est bien maîtrisé, l’effet de levier permet de multiplier les rendements. Dans le cadre du crédit immobilier, c’est une stratégie qui permet aux investisseurs d’utiliser les fonds empruntés pour augmenter leur pouvoir d’achat immobilier et maximiser le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement.
Qu’est-ce que le Taux de Rendement Interne (TRI) ?
Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) est un indicateur financier clé utilisé pour évaluer la rentabilité d’un investissement. Il correspond au taux d’actualisation qui égalise la valeur actuelle des flux de trésorerie générés par un investissement avec le montant initial de cet investissement. En d’autres termes, le TRI est le taux de rendement annuel moyen que l’investisseur peut attendre d’un projet ou d’un investissement, en tenant compte des flux entrants (bénéfices) et des flux sortants (coûts). Chaque année, il suffit de constater la somme des flux entrants et sortants (dont le résultat peut être positif ou négatif).
Le TRI permet ainsi de comparer différents projets d’investissement ou d’évaluer la performance d’un projet par rapport à un taux de rendement de référence (comme le taux d’intérêt du marché). Si le TRI d’un projet est supérieur à ce taux de référence, cela signifie que l’investissement est potentiellement rentable.
Exemple d’effet de levier sur un achat immobilier
Prenons un exemple fictif. Vous désirez acquérir un appartement de 2 pièces dans une grande ville. Ce bien possède les caractéristiques suivantes :
- Valeur d’acquisition = 150 000 € Frais de Notaire + Agence inclus
- Loyer mensuel espéré = 700 € par mois, revalorisation de 2 % par an
- Charges mensuelles = 300 € par mois, incluant les charges de copropriété, taxe foncière, impôts, etc.
- Revente du bien au bout de 10 ans avec une plus-value de 15%
Option 1
Vous disposez des fonds et vous souhaitez vous soustraire à un crédit immobilier. Le calcul du taux de rendement interne (TRI) consiste à établir pour chaque année quels sont les encaissements et les décaissements liés à l’investissement. Dans cette situation, on constatera un fort décaissement la première année (lié à l’achat du bien), puis l’encaissement des loyers moins les charges les années suivantes. On constate donc à partir de l’année 2 un revenu supplémentaire. La 10ème année, vous revendez votre bien avec une plus-value. Le TRI global de l’opération sera donc de 5,31%.
Option 2
Vous ne disposez pas des fonds, mais vous avez encore une marge disponible sur votre taux d’endettement. Pour rappel, il est commun de considérer que le taux d’endettement maximal admissible soit autour de 33-35 %. Vous décidez donc de passer par un emprunt immobilier avec les caractéristiques suivantes :
- Montant emprunté = 150 000 €
- Taux d’intérêt assurance comprise = 3% (cette valeur de taux n’est pas représentative des taux actuels)
- Frais de dossier = 500 € en apport
- Durée du prêt = 15 ans
- Montant remboursé par mois = 1 036 €
Sur cette base, il faut considérer que le bien n’est pas acheté cash lors de l’année 1, mais remboursé à la banque tous les mois via le remboursement du crédit. Dans cette situation, de l’année 1 à l’année 9, vous ne constaterez aucun encaissement car le remboursement du crédit sera supérieur aux encaissements de loyers. Malgré cette sensation de dépenser chaque année sans rien gagner, vous revendez votre bien l’année 10 avec une plus-value, permettant de clore le crédit et d’encaisser le reliquat. Au regard des investissements réalisés années après année, cette opération revient à avoir effectué un placement pour lequel le TRI vaut environ 9,5 %.
Option 3 : Vous disposez des fonds, mais vous n’avez pas utilisé pleinement votre capacité d’endettement. Mieux que l’option 2, cette solution vous permet de réaliser un placement de vos fonds actuels tout en maximisant l’effet de levier.
C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit immobilier ! Il est important d’utiliser sa capacité d’endettement le plus possible pour tirer profit de cet avantage. Attention tout de même à toujours évaluer correctement la situation, et à vous faire accompagner par votre conseiller en gestion de patrimoine afin de prendre des hypothèses correctes.
Pourquoi utiliser l’effet de levier en immobilier ?
L’effet de levier présente des avantages majeurs pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Voici les principaux bénéfices :
a) Accès à des investissements plus importants
Le principal avantage du crédit immobilier est qu’il permet à l’investisseur d’acquérir des biens beaucoup plus chers que ce qu’il aurait pu se permettre avec ses seules économies. Par exemple, au lieu d’acheter un appartement modeste comptant uniquement sur vos fonds propres, vous pouvez acquérir un bien de plus grande envergure, potentiellement plus rentable, grâce à un emprunt bancaire.
b) Multiplication des rendements sur fonds propres
Grâce à l’effet de levier, vous pouvez obtenir un rendement significativement plus élevé sur votre apport initial. Même si vous ne possédez qu’une fraction de la valeur totale du bien, vous bénéficiez de l’ensemble des revenus locatifs et de la plus-value à venir. Cela signifie que votre retour sur investissement (ROI) est multiplié par l’utilisation d’un crédit.
c) Effet positif sur le patrimoine à long terme
Au fur et à mesure que vous remboursez le prêt, la part de capital que vous détenez dans le bien immobilier augmente, tandis que sa valeur peut potentiellement croître avec le temps. À terme, vous posséderez entièrement le bien, qui peut avoir pris de la valeur, et vous aurez constitué un patrimoine important avec un effort financier initial relativement limité.
d) Optimisation fiscale
Les intérêts d’emprunt, ainsi que d’autres frais liés à l’acquisition immobilière, peuvent être déductibles fiscalement. Cela allège la charge fiscale, améliore votre trésorerie, et rend l’effet de levier encore plus attractif.
Les précautions à prendre
Bien que l’effet de levier soit très puissant, il comporte aussi des risques. Voici quelques points à garder à l’esprit pour vous assurer que cette stratégie fonctionne à votre avantage :
a) Surveiller les taux d’intérêt
Les taux d’intérêt sont un facteur clé dans l’utilisation de l’effet de levier. Si les taux augmentent, vos mensualités pourraient devenir plus élevées, ce qui réduirait votre rentabilité. Il est souvent conseillé de verrouiller des taux fixes pour sécuriser votre investissement.
b) Ne pas sur-endetter
L’effet de levier est tentant, mais il faut veiller à ne pas emprunter trop. Un surendettement peut rapidement mener à des difficultés financières si les loyers ne sont pas au rendez-vous ou si des imprévus (vacance locative, réparations, etc.) surgissent.
c) Bien évaluer la rentabilité du bien
Avant de vous lancer, assurez-vous que le bien que vous souhaitez acquérir a un bon potentiel locatif et est situé dans une zone où la demande locative est forte. Cela vous garantit un flux de trésorerie positif dès le début.
Conclusion
L’effet de levier dans l’investissement immobilier est une stratégie puissante qui permet de multiplier les rendements sur vos fonds propres et de constituer un patrimoine important avec un effort financier relativement limité. En combinant un apport personnel avec un crédit immobilier, vous accédez à des biens plus importants, générez des revenus locatifs, et profitez de la valorisation à long terme de votre bien.
Toutefois, bien que l’effet de levier présente des avantages considérables, il doit être utilisé avec prudence. Une gestion rigoureuse de votre crédit, une bonne évaluation du marché immobilier, et une anticipation des risques sont essentiels pour tirer pleinement parti de cette stratégie.
Prenez rendez-vous avec votre conseiller en gestion de patrimoine pour vous guider dans votre projet d’investissement.
