Le démembrement de propriété est un concept juridique souvent méconnu mais largement utilisé dans la gestion de patrimoine. Il consiste à diviser un bien immobilier ou financier en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Ce mécanisme peut offrir des avantages considérables en termes de fiscalité et de transmission patrimoniale.
Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est le démembrement de propriété, ses avantages et ses limites, ainsi que les étapes pour le mettre en place.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété repose sur deux droits fondamentaux :
Usufruit
L’usufruit est un droit réel qui repose sur les concepts latins « usus » et « fructus ». Il confère à une personne (appelée l’usufruitier) la possibilité de jouir et d’utiliser un bien appartenant à une autre personne (appelée le nu-propriétaire), tout en respectant sa substance.
- Usus (droit d’usage) : L’usufruitier peut utiliser le bien pour ses propres besoins, par exemple en habitant un logement, en cultivant une terre, ou en exploitant un objet ou une ressource.
- Fructus (droit de percevoir les fruits) : L’usufruitier a le droit de percevoir les revenus ou bénéfices générés par le bien, comme les loyers d’un immeuble, les récoltes d’un champ, ou encore les dividendes d’actions.
En revanche, l’usufruitier n’a pas accès au « abusus » (le droit de disposer du bien, comme le vendre ou le détruire), qui reste exclusivement le droit du nu-propriétaire.
Nue-propriété
La nue-propriété est un droit réel qui représente l’autre composante de la pleine propriété. Elle confère à son titulaire (appelé le nu-propriétaire) la propriété juridique d’un bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer (le vendre, le léguer, le donner), mais sans en avoir l’usage ni le droit de percevoir les fruits du bien. Ces droits d’usage et de jouissance (usus et fructus) sont temporairement séparés et attribués à une autre personne, l’usufruitier, dans le cadre de l’usufruit.
Expiration
À l’expiration de l’usufruit (par exemple, au décès de l’usufruitier ou à une date fixée dans le contrat), la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, qui récupère alors l’intégralité des droits sur le bien, incluant son usage (usus) et les fruits qu’il génère (fructus).
Répartition de l’usufruit versus la nue-propriété
La répartition de la valeur entre l’usufruit et la nue-propriété est principalement déterminée par l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Cette évaluation repose sur l’espérance de vie restante de l’usufruitier : plus l’usufruitier est jeune, plus la durée potentielle d’utilisation du bien est longue, augmentant ainsi la valeur de l’usufruit par rapport à celle de la nue-propriété.
Le tableau ci-dessous présente les pourcentages indicatifs fréquemment utilisés dans les calculs, conformément aux barèmes fiscaux :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Quand et Pourquoi Utiliser le Démembrement de Propriété ?
Le démembrement de propriété est utilisé dans plusieurs contextes :
- Transmission de patrimoine : Le démembrement de propriété facilite la transmission d’un bien à ses héritiers tout en optimisant les aspects fiscaux. Lorsqu’un propriétaire souhaite conserver l’usage ou les revenus du bien (usufruit) tout en transmettant la nue-propriété à ses enfants, les droits de succession sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit la base imposable (cf. Table 1). Cette approche permet au donateur de continuer à percevoir les fruits du bien, tels que les loyers, tout en anticipant les conflits potentiels lors de la succession.
- Protection du conjoint survivant : Un conjoint survivant peut conserver l’usufruit du logement familial, tandis que la nue-propriété est attribuée aux enfants, garantissant ainsi au conjoint de continuer à occuper le bien ou d’en percevoir les revenus, tout en clarifiant les droits des héritiers pour éviter toute tension future.
- Préparer sa retraite : Pour les personnes âgées, le démembrement peut être une solution efficace pour répondre à des besoins financiers tout en sécurisant leur cadre de vie. Par exemple, un propriétaire peut vendre la nue-propriété de son bien immobilier tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à occuper le bien ou d’en percevoir les revenus. Cela offre une source de liquidités pour financer les dépenses liées à la retraite ou aux soins, tout en préparant la transmission de son patrimoine.
Exemple 1- Un investisseur achète la nue-propriété d’un appartement loué, pendant que l’usufruitier continue à en percevoir les loyers. Dans 15 ans, à l’expiration de l’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété sans coût additionnel.
Exemple 2- Un parent âgé transmet la nue-propriété d'une maison à son enfant tout en gardant l'usufruit pour continuer à percevoir les loyers. À son décès, l'enfant devient pleinement propriétaire sans payer de droits de succession supplémentaires.
Les Avantages du Démembrement
Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages, notamment :
- Fiscalité avantageuse : La valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit les droits de mutation et d’autres impôts comme l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- Protection des usufruitiers : L’usufruitier conserve le droit d’usage du bien, ce qui est essentiel pour les personnes âgées souhaitant maintenir leur niveau de vie tout en anticipant leur succession.
- Transmission progressive : Le nu-propriétaire bénéficie à terme de la pleine propriété sans coûts supplémentaires, facilitant la transmission familiale.
- Souplesse juridique : Le démembrement peut s’adapter à différents besoins patrimoniaux, qu’il s’agisse d’un usufruit temporaire ou viager.
Les Risques et Limites à Connaître
Malgré ses nombreux avantages, le démembrement de propriété comporte certaines limites :
- Complexité juridique : La mise en place du démembrement requiert une rédaction minutieuse de l’acte notarié. Une imprécision pourrait engendrer des litiges entre les parties.
- Partage des obligations : L’usufruitier doit prendre en charge les dépenses courantes (entretien, taxes locatives), tandis que le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations (toiture, structure).
- Impossibilité de vente unilatérale : La vente du bien démembré nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, ce qui peut compliquer les projets si les intérêts des deux parties divergent.
Exemple
Monsieur X est un parent célibataire de 70 ans souhaite transmettre un bien immobilier d’une valeur de 300 000 € à son fils unique. Plutôt que de donner la pleine propriété du bien, il choisit de procéder à un démembrement de propriété, en donnant la nue-propriété aux enfants et en conservant l’usufruit pour lui-même.
Le barème fiscal (Table 1) utilisé pour le démembrement de propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, moins la valeur de l’usufruit est élevée et plus celle de la nue-propriété est importante. A 70 ans, l’usufruit est donc de 40 %, et la nue-propriété de 60 %. Pour un bien d’une valeur de 300 000 €, la valeur de l’usufruit est de 120 000 € et la valeur de la nue-propriété de 180 000 €.
Bilan des avantages fiscaux :
- Réduction de la base taxable pour les droits de donation : En transférant uniquement la nue-propriété, la base imposable pour les droits de donation est de 180 000 € au lieu de 300 000 €, ce qui réduit considérablement les droits de succession ou de donation à régler.
- Calcul des droits de donation : Le fils unique de Monsieur X est en ligne direct. Il a donc le droit à un abattement de 100 000 € (tous les 15 ans). Dans notre cas, les droits de successions sont donc calculés sur la base de 180 000 € – 100 000 €, soit une valeur de 80 000 €. En s’appuyant sur le barème applicables aux donations, les droits s’élèvent à 14 193 €. En pleine propriétés, les droits auraient été calculés sur la base de 200 000 €, soit une valeur de 38 193 €.
Que peut-on démembrer ?
Nous n’allons pas rentrer de façon exhaustive dans les détails mais la liste suivante vous donne une indication sur quelques valeurs qui peuvent être démembrer. Pour faire court, tout bien ou droit ayant une valeur patrimoniale peut faire l’objet d’un démembrement, qu’il soit corporel ou incorporel. La condition est que le démembrement réponde à un objectif spécifique (transmission, optimisation fiscale, préservation des droits d’usage, etc.).
- Biens immobiliers : Maisons, appartements, terrains peuvent être démembrés (usufruit et nue-propriété).
- Biens mobiliers : Meubles, voitures, objets d’art peuvent être partagés entre usufruit et nue-propriété.
- Titres financiers et actions : Actions ou parts de sociétés peuvent être démembrées, avec le droit de percevoir des dividendes.
- Contrats d’assurance-vie : La nue-propriété d’un contrat peut être donnée, l’usufruit reste au souscripteur.
- Droits d’auteur et royalties : Les droits sur des œuvres peuvent être démembrés, l’usufruitié percevant les royalties.
- Revenus futurs ou rentes viagères : Les rentes ou revenus futurs peuvent être transmis sous forme de démembrement.
- Parts de SCPI : Les parts d’une société civile de placement immobilier peuvent être démembrées, avec usufruit des revenus.
Étapes pour Mettre en Place un Démembrement de Propriété
Si vous envisagez le démembrement, voici les étapes principales :
- Analyse des besoins : Identifiez vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Contacter un conseiller pour analyser votre situation.
- Rédaction de l’acte notarié : L’acte doit préciser les modalités du démembrement (durée, droits et obligations des parties, etc.).
- Enregistrement et suivi : Assurez-vous que l’acte soit enregistré auprès des autorités compétentes pour éviter tout litige futur.
Conclusion
Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale puissante pour optimiser votre fiscalité et préparer la transmission de vos biens en toute sérénité. Bien qu’il puisse sembler complexe, il peut être mis en place sans difficulté avec l’aide de professionnels qualifiés. Notons enfin que les droits et obligations fiscales peuvent varier légèrement en fonction de la législation actuelle ou des spécificités régionales
Vous souhaitez en savoir plus ou explorer cette solution pour vos projets patrimoniaux ? N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnalisée.
