Le Démembrement de Propriété : Comprendre un Mécanisme Pratique et Avantageux

Le démembrement de propriété est un concept juridique souvent méconnu mais largement utilisé dans la gestion de patrimoine. Il consiste à diviser un bien immobilier ou financier en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Ce mécanisme peut offrir des avantages considérables en termes de fiscalité et de transmission patrimoniale.

Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est le démembrement de propriété, ses avantages et ses limites, ainsi que les étapes pour le mettre en place.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété repose sur deux droits fondamentaux :

Usufruit

L’usufruit est un droit réel qui repose sur les concepts latins « usus » et « fructus ». Il confère à une personne (appelée l’usufruitier) la possibilité de jouir et d’utiliser un bien appartenant à une autre personne (appelée le nu-propriétaire), tout en respectant sa substance.

• Usus (droit d’usage) : L’usufruitier peut utiliser le bien pour ses propres besoins, par exemple en habitant un logement, en cultivant une terre, ou en exploitant un objet ou une ressource.
• Fructus (droit de percevoir les fruits) : L’usufruitier a le droit de percevoir les revenus ou bénéfices générés par le bien, comme les loyers d’un immeuble, les récoltes d’un champ, ou encore les dividendes d’actions.

En revanche, l’usufruitier n’a pas accès au « abusus » (le droit de disposer du bien, comme le vendre ou le détruire), qui reste exclusivement le droit du nu-propriétaire.

Nue-propriété

La nue-propriété est un droit réel qui représente l’autre composante de la pleine propriété. Elle donne au nu-propriétaire la propriété juridique d’un bien. Il peut le vendre, le léguer ou le donner. Cependant, il n’a ni l’usage du bien ni le droit d’en percevoir les revenus. Ces droits, appelés usus et fructus, sont temporairement attribués à l’usufruitier dans le cadre de l’usufruit.

Expiration

À l’expiration de l’usufruit (par exemple, au décès de l’usufruitier ou à une date fixée dans le contrat), la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, qui récupère alors l’intégralité des droits sur le bien, incluant son usage (usus) et les fruits qu’il génère (fructus).

Répartition de l’usufruit versus la nue-propriété

La répartition de la valeur entre l’usufruit et la nue-propriété est principalement déterminée par l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Cette évaluation repose sur l’espérance de vie restante de l’usufruitier : plus l’usufruitier est jeune, plus la durée potentielle d’utilisation du bien est longue, augmentant ainsi la valeur de l’usufruit par rapport à celle de la nue-propriété.

Le tableau ci-dessous présente les pourcentages indicatifs fréquemment utilisés dans les calculs, conformément aux barèmes fiscaux :

Quand et Pourquoi Utiliser le Démembrement de Propriété ?

Le démembrement de propriété est utilisé dans plusieurs contextes :

• Transmission de patrimoine : Le démembrement de propriété facilite la transmission d’un bien à ses héritiers tout en optimisant les aspects fiscaux. Un propriétaire qui conserve l’usage ou les revenus de son bien (usufruit) tout en transmettant la nue-propriété à ses enfants réduit la base imposable, puisque l’administration fiscale ne prend en compte que la valeur de la nue-propriété pour calculer les droits de succession (cf. Table 1). Cette approche permet au donateur de continuer à percevoir les fruits du bien, tels que les loyers, tout en anticipant les conflits potentiels lors de la succession.
• Protection du conjoint survivant : Le conjoint survivant conserve l’usufruit du logement familial, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Cela lui permet de continuer à occuper le bien ou d’en percevoir les revenus, tout en clarifiant les droits des héritiers pour éviter toute tension future.
• Préparer sa retraite : Pour les seniors, le démembrement est une solution efficace pour répondre aux besoins financiers tout en sécurisant leur cadre de vie. Un propriétaire peut vendre la nue-propriété de son bien immobilier tout en conservant l’usufruit. Il peut ainsi continuer à l’occuper ou à en percevoir les revenus. Cette solution lui offre des liquidités pour financer sa retraite ou ses soins. Elle permet aussi de préparer la transmission de son patrimoine.

Exemple 1- Un investisseur achète la nue-propriété d’un appartement loué, pendant que l’usufruitier continue à en percevoir les loyers. Dans 15 ans, à l’expiration de l’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété sans coût additionnel.
Exemple 2- Un parent âgé transmet la nue-propriété d'une maison à son enfant tout en gardant l'usufruit pour continuer à percevoir les loyers. À son décès, l'enfant devient pleinement propriétaire sans payer de droits de succession supplémentaires.

Les Avantages du Démembrement

Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages, notamment :

• Fiscalité avantageuse : La valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit les droits de mutation et d’autres impôts comme l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• Protection des usufruitiers : L’usufruitier conserve le droit d’usage du bien, ce qui est essentiel pour les personnes âgées souhaitant maintenir leur niveau de vie tout en anticipant leur succession.
• Transmission progressive : Le nu-propriétaire bénéficie à terme de la pleine propriété sans coûts supplémentaires, facilitant la transmission familiale.
• Souplesse juridique : Le démembrement peut s’adapter à différents besoins patrimoniaux, qu’il s’agisse d’un usufruit temporaire ou viager.

Les Risques et Limites à Connaître

Malgré ses nombreux avantages, le démembrement de propriété comporte certaines limites :

• Complexité juridique : La mise en place du démembrement requiert une rédaction minutieuse de l’acte notarié. Une imprécision pourrait engendrer des litiges entre les parties.
• Partage des obligations : L’usufruitier doit prendre en charge les dépenses courantes (entretien, taxes locatives), tandis que le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations (toiture, structure).
• Impossibilité de vente unilatérale : La vente du bien démembré nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, ce qui peut compliquer les projets si les intérêts des deux parties divergent.

Exemple

Monsieur X est un parent célibataire de 70 ans souhaite transmettre un bien immobilier d’une valeur de 300 000 € à son fils unique. Plutôt que de donner la pleine propriété du bien, il choisit de procéder à un démembrement de propriété, en donnant la nue-propriété aux enfants et en conservant l’usufruit pour lui-même.

Le barème fiscal (Table 1) utilisé pour le démembrement de propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Avec l’âge, l’usufruitier voit la valeur de son usufruit diminuer, tandis que celle de la nue-propriété augmente. A 70 ans, l’usufruit est donc de 40 %, et la nue-propriété de 60 %. Pour un bien d’une valeur de 300 000 €, la valeur de l’usufruit est de 120 000 € et la valeur de la nue-propriété de 180 000 €.

Bilan des avantages fiscaux :

• Réduction de la base taxable pour les droits de donation : En transférant uniquement la nue-propriété, la base imposable pour les droits de donation est de 180 000 € au lieu de 300 000 €, ce qui réduit considérablement les droits de succession ou de donation à régler.
• Calcul des droits de donation : Le fils unique de Monsieur X est en ligne direct. Il a donc le droit à un abattement de 100 000 € (tous les 15 ans). Dans notre cas, les droits de successions sont donc calculés sur la base de 180 000 € – 100 000 €, soit une valeur de 80 000 €. En s’appuyant sur le barème applicables aux donations, les droits s’élèvent à 14 193 €. En pleine propriétés, les droits auraient été calculés sur la base de 200 000 €, soit une valeur de 38 193 €.

Que peut-on démembrer ?

Nous n’allons pas rentrer de façon exhaustive dans les détails mais la liste suivante vous donne une indication sur quelques valeurs qui peuvent être démembrer. Pour faire court, tout bien ou droit ayant une valeur patrimoniale peut faire l’objet d’un démembrement, qu’il soit corporel ou incorporel. La condition est que le démembrement réponde à un objectif spécifique (transmission, optimisation fiscale, préservation des droits d’usage, etc.).

• Biens immobiliers : Un propriétaire peut démembrer des maisons, appartements ou terrains en séparant l’usufruit et la nue-propriété.
• Biens mobiliers : Une personne peut partager des meubles, voitures ou objets d’art entre usufruit et nue-propriété.
• Titres financiers et actions : Un actionnaire peut démembrer des actions ou parts de sociétés, tout en conservant le droit de percevoir les dividendes.
• Contrats d’assurance-vie : Un souscripteur peut donner la nue-propriété de son contrat tout en conservant l’usufruit.
• Droits d’auteur et royalties : Un créateur peut démembrer ses droits sur ses œuvres, percevant ainsi les royalties en tant qu’usufruitier.
• Revenus futurs ou rentes viagères : Un titulaire peut transmettre ses rentes ou revenus futurs sous forme de démembrement.
• Parts de SCPI : Un investisseur peut démembrer des parts de société civile de placement immobilier, en conservant l’usufruit des revenus.

Étapes pour Mettre en Place un Démembrement de Propriété

Si vous envisagez le démembrement, voici les étapes principales :

1. Analyse des besoins : Identifiez vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Contacter un conseiller pour analyser votre situation.
2. Rédaction de l’acte notarié : L’acte doit préciser les modalités du démembrement (durée, droits et obligations des parties, etc.).
3. Enregistrement et suivi : Assurez-vous que l’acte soit enregistré auprès des autorités compétentes pour éviter tout litige futur.

Conclusion

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale puissante pour optimiser votre fiscalité et préparer la transmission de vos biens en toute sérénité. Bien qu’il puisse sembler complexe, il peut être mis en place sans difficulté avec l’aide de professionnels qualifiés. Notons enfin que les droits et obligations fiscales peuvent varier légèrement en fonction de la législation actuelle ou des spécificités régionales

Vous souhaitez en savoir plus ou explorer cette solution pour vos projets patrimoniaux ? N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnalisée.